Indiferent dacă doriți să construiți o clădire nouă sau să renovați o structură deja existentă, acest proces de stabilire a unui nou domiciliu este ca o călătorie care vă va ajuta să vă redescoperiți, să înțelegeți ce anume vă doriți cu adevărat, și să reflectați asupra felului în care doriți să trăiți. Este o șansă de a redefini relația voastră cu lumea și înseamnă mult mai mult decât construirea a trei dormitoare și a două băi. Ca în cazul oricărei alte călătorii, va trebui să depuneți o muncă de cercetare și de planificare în detaliu a fiecărei etape. Stabilirea unor obiective clare și adoptarea unor măsuri necesare pentru ca aceste obiective să poată fi atinse constituie un prim pas în acest sens. Lista de obiective va include două aspecte, unul practic și unul emoțional. Fiecare este important și fiecare trebuie asumat, astfel încât rezultatul final să reflecte realitatea.
1. Stabilirea unui buget
Atunci când se stabileşte bugetul, desigur veți începe cu ceea ce vă puteți permite și cu modul în care costul final al casei se răsfrânge asupra planurilor voastre generale de viitor. Acest buget va trebui să includă tot ceea ce va intra în proiect: costul terenului, taxele locale și impozitele, taxele de proiectare și inginerie, şi construcția propriu-zisă a casei, inclusiv mobilarea şi amenajarea ei.
Stabilirea bugetului
În funcţie de bugetul prestabilit al casei, se aleg terenul (ca amplasament şi dimensiune), precum şi mărimea casei. De preferat ar fi să aveţi bani cash, pentru că astfel veţi putea ridica locuinţa mai rapid. Dacă apelaţi la un credit, atenţie la costurile de finanţare, şi la faptul că băncile nu eliberează toată suma la aprobarea împrumutului, ci pe măsură ce evoluează lucrările de construcţie. Ideal ar fi să prevedeți 10-15% din buget pentru cheltuieli neprevăzute, care apar întotdeauna și care pot duce la întârzieri sau amânări în finalizarea casei.
2. Alegerea terenului
Acum, când v-aţi hotărât că totuşi casa mult visată stă chiar în mâinile voastre, puteţi trece la pasul următor, şi anume cel al alegerii terenului. Cum alegeţi terenul? În funcţie de dorinţele proprii, de ceea ce vi se oferă, de lista de priorităţi şi de ceea ce este important pentru voi. Gândiţi-vă dacă pentru voi este mai importantă apropierea de locul de muncă sau aerul curat, dacă puteţi duce copiii la școală fără să vă faceţi griji pentru transportul lor, dacă preferaţi apropierea de spitale, piețe, unități de învățământ, dacă aveţi nevoie de mai multă linişte şi intimitate sau din contră de mai multă socializare, dacă doriţi să fiţi mai aproape de rude, sau poate aveţi o muncă la domiciliu și acesta trebuie să fie foarte accesibil clienților. Vestea bună este că numai voi știţi răspunsul la majoritatea acestor întrebări.
Teren pentru constructii
Iată şi câteva întrebări ajutătoare pentru lista voastră:
* În oraș sau în afara lui? Orașul înseamnă poluare, construcție dificilă și lipsa spaţiilor de parcare dar și apropiere de magazine, serviciu, şcoală, grădiniță, medic, transport în comun.
* Teren mare sau teren mic? Un teren mai mare costă mai mult și necesită mai mult timp sau bani pentru întreținere iar un teren mic face dificilă construcția și orientarea casei. Aşa că un teren între 250 și 400 mp este optim pentru o casă cu maxim un etaj.
* Ţineţi cont de utilităţi. Trebuie să aveţi de la început toate utilitățile la limita proprietății sau vă puteţi baza pe planul de extindere al primăriilor. Prima variantă ar fi ideală, însă dacă găsiţi un teren care vă place foarte mult, iar gazele se vor trage abia la anuʹ, până vă mutaţi efectiv în noua casă va fi tocmai bine. Pe teren sau în subsolul său nu trebuie să existe țevi de gaze, petrol, energie electrică, linii de înaltă tensiune, întrucât nu puteţi construi pe o rază mare în jurul lor.
* Sondaţi piaţa. Sau contactaţi 2 – 3 agenţi imobiliari, spuneţi-le ce anume căutaţi şi interesaţi-vă asupra costurilor. Din principiu o investiție imobiliară nu este rentabilă dacă valoarea terenului depășește 20-30% din valoarea investiției totale. După ce faceţi „portretul robot” detaliat al terenului, puteţi porni în căutarea lui propriu-zisă, prin anunțuri la ziar, anunţuri pe site-uri de imobiliare, prieteni sau agenții. Comparaţi, negociaţi, dar gândiţi-vă în permanenţă la “portretul robot” construit de voi.
* Calitatea terenului. Există zone unde au fost depozitate deșeuri, iar acum totul pare ca şi cum nimic nu s-ar fi întâmplat. Nu veţi putea construi o casă acolo decât cu niște costuri uriașe. Înainte de a cumpăra orice teren faceţi un mic studiu geotehnic. Costă puțin și vă scapă de probleme mari. Asiguraţi-vă că terenul nu este situat sub nivelul străzii (toată apa din stradă va ajunge în curte), că la cele mai violente ploi pânza freatică nu a ajuns în pivnițe şi canalizările din zonă nu au refulat. Nu este de preferat să dețineţi un teren în vecinătatea aeroporturilor, cimitirelor, stadioanelor, liniilor de tren sau lângă autostrăzi şi artere extrem de circulate. Viitoarea casă trebuie să beneficieze de cât mai multă lumină naturală, aşa că luaţi în calcul obturarea în viitor a clădirii de altele mai înalte. Este de preferat să nu existe copaci pe locul sau foarte aproape de locul unde veţi construi, pentru că sunt necesare autorizații speciale pentru tăierea lor.
* Lipsă acces sau vecinătate îndoielnică. Nu cumpăraţi terenuri la care nu se poate ajunge cu mașini voluminoase precum mașina de pompieri sau de salvare sau la care nu se poate ajunge iarna sau pe ploaie. Cu siguranţă nu vă veţi simți bine dacă veţi fi poziționat lângă o familie foarte gălăgioasă și turbulentă, lângă o groapă de gunoi sau un atelier care lucrează cu materiale toxice.
* Dimensiunea terenului. Reglementările în vigoare prevăd ca, în general, terenul să dispună de o retragere minimă de 5 m a casei față de acostament (trotuar, stradă) şi minim 3 metri față de casa vecinului dacă acesta nu are calcan (perete exterior de spate, fără deschizătură, destinat să fie acoperit de zidul asemănător al unie clădiri vecine) spre voi. Proiectul casei trebuie să respecte prevederile din Planul de Urbanism Zonal (PUZ). Calculaţi cu ce rămâneţi din teren după ce scădeţi toate aceste măsurători şi dacă suprafaţa terenului mai permite construcţia unei case de X metri utili.
* Atenţie al ACTE! Terenul trebuie să aibă TOATE actele de proprietate: titlu de proprietate, contract vânzare-cumpărare, certificat de moştenitor, inclusiv actele invocate în certificatul de moştenitor, certificat de urbanism, dacă are sau nu ipotecă (locuinţa este gaj pentru un împrumut) ori comandament (proces pe rol pentru datorii şi restricţie de vânzare, pe care o pun de regulă asociaţiile de proprietari pentru datoriile la întreţinere, interzicând astfel vânzarea lor). Consultaţi-vă cu un notar serios şi exigent, şi cereţi-i să verifice absolut totul. Din certificatul de urbanism veţi şti ce aveţi voie şi cum puteţi construi. Trebuie solicitat înainte de obţinerea Autorizaţiei de construire, fiind un act public eliberat de primăria din raza căreia se află terenul, prin care se fac cunoscute solicitantului informaţii despre regimul juridic (situarea în intravilan sau în afara acestuia), economic (destinaţia – locuire, comerţ) şi tehnic (condiţiile în care se pot face lucrări de construcţii).
3. Planificaţi, proiectaţi şi ceva mai mult
O proiectare bine gândită, cu multe detalii, poze, secțiuni, liste de materiale va duce la costuri mici de execuție, iar beneficiarii nu vor avea surpriza să își dea seama la un moment dat că nu e ceea ce își doreau.
Planificarea detaliilor
Pentru că visul de a vă construi o casă vă bântuie de foarte mult timp, probabil că aveţi deja în minte şi felul în care doriţi să arate. Folosiţi toate detaliile la care v-aţi gândit pentru a vă prezenta cu un set de specificații extrem de clare şi detaliate la arhitect, având grijă să cuprindă neapărat următoarele menţiuni: numărul de membri ai familiei (şi modificări în acest sens care pot surveni în viitor), animale de companie, hobby-uri ce necesită amenajarea unui anumit spaţiu, programul de lucru al familiei, necesitatea unui garaj, dacă aveți mulți prieteni care vă vizitează des, sau dacă daţi petreceri, de câte grupuri sanitare aveţi nevoie şi nu în ultimul rând ce fel de proiect așteptați de la el (de arhitectură, structură, instalații, amenajare interioară, peisagistică, PUZ, pentru certificatul de urbanism, pentru autorizația de construire). Încercaţi să cădeţi la un consens şi nu vă impuneţi punctul de vedere, pentru că el ştie mai bine ce e de făcut în unele cazuri. Nu vă gândiţi că un proiect de calitate o să coste puțin sau o să fie gata în doar două săptămâni.
Dacă vă zgârciţi și alegeţi un arhitect care practică preţuri mai mici nu veţi face altceva decât să cheltuiţi mai mult la execuţia lucrării. Ţineţi cont de faptul că nu numai arhitectul este implicat în coordonarea lucrării, în spatele lui vin o sumedenie de alţi specialiști – în proiectarea structurii, a instalațiilor de gaze, curent sau apă. Reţineţi că este spre binele vostru să aveţi o relație serioasă dar cât mai prietenoasă cu fiecare dintre ei. Proiectantul este o persoană importantă deoarece structura în sine costă 25-30% din valoarea casei și orice reducere la acest capitol se reflectă puternic în costul total. Cereţi-i o structură solidă și rezistentă, dar care să coste cât mai puțin fără să afecteze arhitectura casei şi asiguraţi-vă că viziunea lui pur matematică nu vă strică frumusețea și funcționalitatea casei. Instalatorul este foarte important și el.
O proiectare termică greșită va crea o casă extrem de greu de încălzit sau care se încălzește neuniform. Cel mai bine este să discutaţi cu el şi să vă arate modul în care a adaptat totul la condițiile casei și la stilul vostru de viaţă. Discutaţi cu instalatorul fiecare centimetru din viitoarea casă ca să înțelegeţi opțiunile și implicațiile. Dacă pentru voi este foarte important un anumit aspect, nu renunţaţi la el doar pentru că proiectanţii vă spun că nu se poate sau nu se pretează la “o astfel de casă”.
Voi sunteţi cei care decideţi, până la urmă e vorba de casa şi de banii voştri. Încercaţi pe cât posibil să nu vă răzgândiţi prea des pe parcurs, pentru că vă va costa mai mult, dacă o să-i tot puneţi să modifice sau să refacă proiectul. Cereţi arhitectului să vă facă un deviz cu toate materialele de construcţii necesare, de la cărămizi şi plăci de rigips până la cuie şi plasă. Cel mai bine ar fi să-l implicaţi şi pe el în execuţia propriu-zisă a lucrării și să o urmărească îndeaproape. De fapt este obligatoriu acest lucru. Atenţie! Proiectul tehnic trebuie să conţină atât părţi scrise cât şi părţi desenate.
4. Obţinerea Autorizaţiei de construcție
Autorizaţia de construcție este actul de autoritate al administraţiei publice locale în baza căruia se pot executa lucrări de construcţii şi pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea obiectivelor investiţiei. Cu alte cuvinte, autorizaţia de construcție este acel act care conferă dreptul de a construi un imobil. Actul se va emite pentru executarea lucrărilor de bază şi a celor aferente organizării executării lucrărilor, în cel mult 30 de zile de la data depunerii documentaţiei. Trebuie să ştiţi că o autorizaţie de construcție are o valabilitate de doi ani.
5. Formaţi-vă o echipă
După ce autorizaţia de construcție a fost acordată, se poate da startul lucrărilor. Şantierul este cea mai complexă etapă în construirea unei case şi de organizarea lui depind atât bugetul final, cât şi calitatea viitoarei locuinţe. Nu toţi oamenii se pot lăuda cu faptul că pot construi o casă. Dacă domeniul nu vă este străin sau dacă aţi mai făcut lucrul acesta puteţi deveni propriul vostru constructor (având în vedere şi economia de bani pe care o veţi face), însă dacă habar nu aveţi măcar să vizualizaţi dispunerea unei camere din proiectul de arhitectură, trebuie neapărat să apelaţi la o echipă specalizată.
Dacă aveţi timp şi disponibilitate, atunci vă puteţi alege singur materialele de construcţii, dar numai după ce vă sfătuiţi cu arhitectul şi inginerul proiectant. Dacă vreţi totuşi să scăpaţi de orice bătaie de cap, atunci puteţi lăsa totul în grija unei firme de construcţii care să execute lucrările. Construirea unei locuinţe presupune şi cheltuieli destul de mari pentru racordarea la reţelele de utilităţi. La fiecare furnizor de apă, de energie electrică sau de gaze naturale trebuie plătite nişte taxe de branşare. Primul contact cu societatea comercială de distribuţie a energiei electrice are loc chiar înainte de începerea construcţiei, când se solicită avizul de amplasament.
Din diferite surse la îndemână (prieteni, rude, colegi, reviste, internet, mers pe la case în construcție și întrebat, etc), vă puteţi face o listă cu 4 – 5 constructori despre care aţi primit recomandări bune, au timp să se ocupe de executarea lucrării voastre și au şi priceperea și capacitatea necesare să o facă. Hotărâţi-vă asupra unuia dintre ei (în funcţie de preţul practicat, de disponibilitate, de ce alte lucrări a mai executat) și negociaţi cu el prețul, modalitatea de plată (de preferat în etape) și timpul de execuţie. Cel mai bine ar fi ca un contract cu constructorul să fie redactat, sau măcar citit, de un avocat în care să aveţi încredere.
Contractul trebuie să cuprindă neapărat devizul și timpul de execuţie în detaliu, penalități pentru întârziere, un mecanism de încetare imediată a contractului în cazul în care constructorul nu respectă calitatea sau termenele şi devizul şi responsabilitățile fiecărei părți. Constructorul trebuie să știe clar de la început ce are exact de făcut, cu ce resurse, la ce standard de calitate și în cât timp. După ce alegeţi constructorul trebuie să aveţi și o persoană care să verifice că este totul făcut ca la carte din punct de vedere tehnic. Acest este dirigintele de șantier. Nu numai că normele în vigoare vă obligă să aveţi un astfel de supraveghetor al lucrării, dar nici nu vă imaginaţi câte avantaje prezintă angajarea unui diriginte de şantier, acestea putând fi rezumate la verificarea calităţii materialelor folosite, a modului de executare şi nu în ultimul rând la întocmirea de acte necesare fiecărei etape a construcţiei.
Dirigintele de șantier trebuie să vă fie un aliat, alături de arhitect, în „lupta” cu constructorul. Asiguraţi-vă că alegeţi unul care chiar va verifica lucrările și că nu vă va spune după numai o vizită „vă aduc la sfârșit toate hârtiile semnate”. Aveţi nevoie şi de hârtii, bineînţeles, dar și mai mult aveţi nevoie să ştiţi că este respectat proiectul. Pe măsură ce înaintaţi cu lucrările de executare, veți dori probabil să adăugați echipei noi membrii: poate un designer de interior, poate un arhitect peisagist.
În fine, un ultim pas este recepţia lucrărilor de construcţii şi instalaţiilor aferente acestora şi reprezintă actul prin care investitorul atestă realizarea clădirii şi prin care aceasta poate fi dată în folosinţă. Prin actul de recepţie se certifică faptul că executantul şi-a îndeplinit obligaţiile în conformitate cu prevederile contractului şi ale documentaţiei de execuţie.
6. Bucurați-vă de noua voastră casă
Cumpăraţi-vă mobilă nouă, achiziţionaţi accesorii inedite, amenajaţi-vă grădina, luaţi masa împreună cu prietenii în curte, staţi şi depănaţi toate etapele prin care aţi trecut şi faceţi haz de unele situaţii mai neplăcute, bucuraţi-vă de tot ceea ce vă înconjoară pentru că a fost făcut cu multă cheltuială şi trudă. Descoperiți, alături de membrii familiei, cum acest loc dă formă şi sens vieții voastre și vă permite să deveniţi persoana care aţi dorit dintotdeauna să fiţi.
