Ai închis balconul fără autorizație, ai construit un garaj în curte sau ai extins casa fără să modifici proiectul? Poate ai cumpărat o locuință în care fostul proprietar făcuse deja asemenea lucrări. Pentru aceste construcții fără autorizație, regulile s-au schimbat în august 2026. Au apărut informații despre taxe de zece ori mai mari, impozite dublate și un termen-limită în august 2027. Dar nu toate măsurile se aplică tuturor proprietarilor. Diferențele sunt importante, mai ales când trebuie să decizi dacă și cât te costă intrarea în legalitate.
Ce s-a schimbat pentru construcțiile fără autorizație în 2026
Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) a intrat în vigoare la 25 august 2026, înlocuind inclusiv Legea nr. 50/1991.
Noul Cod reglementează, la articolul 301, autorizația de regularizare. Prin această procedură pot fi aduse în legalitate anumite lucrări executate fără autorizație sau cu abateri de la cea inițială.
Nu înseamnă că orice clădire poate fi legalizată prin plata unei taxe. Autoritatea verifică dacă lucrările respectă regulile urbanistice, cerințele de siguranță și celelalte condiții legale.
De asemenea, nu toate construcțiile au același termen pentru regularizare.
Ai balconul închis fără autorizație? Ce trebuie să știi
Multe apartamente din România au balcoane închise cu tâmplărie PVC sau aluminiu, uneori de foarte mulți ani.
Noul Cod include expres lucrările de închidere a balcoanelor fără extindere pe domeniul public printre cele pentru care regularizarea poate fi solicitată și după 25 august 2027.
Așadar, dacă ai doar un balcon închis, fără extindere pe domeniul public, termenul din august 2027 nu reprezintă automat ultima posibilitate de legalizare.
De asemenea, taxele majorate de zece ori pentru procedura tranzitorie nu se aplică automat acestei categorii.
Totuși, trebuie verificat ce lucrări au fost realizate efectiv. Dacă balconul a fost extins, dacă s-au eliminat pereți sau dacă au fost afectate elemente structurale, situația poate fi diferită.
Cât costă regularizarea unui balcon?
Nu există un tarif unic de regularizare.
Pentru documentația de autorizare a închiderii unui balcon, unele oferte comerciale indică sume de aproximativ 1.500–4.500 lei. Acesta este însă doar un reper de piață pentru documentații, nu prețul oficial al regularizării unui balcon deja închis.
În funcție de caz, se pot adăuga costuri pentru expertiză tehnică, releveu, proiectare, avize sau modificări necesare.
Prin urmare, cheltuiala totală poate ajunge la câteva mii de lei, chiar dacă taxa propriu-zisă pentru autorizație este mult mai mică.
Înainte de a contracta documentația completă, este util să ceri unui arhitect o evaluare preliminară și să verifici ce documente solicită autoritatea competentă.
Ce case și anexe pot intra în legalitate după august 2027
Legea permite regularizarea și după expirarea perioadei tranzitorii pentru următoarele categorii:
- locuințe unifamiliale cu parter sau parter și etaj, cu maximum 150 mp suprafață construită desfășurată, care nu sunt monumente istorice și se află în afara zonelor de protecție a monumentelor și a zonelor construite protejate;
- anexe ale locuințelor, anexe gospodărești și anexe ale exploatațiilor agricole, cu maximum 150 mp suprafață construită desfășurată;
- lucrări de închidere a balcoanelor fără extindere pe domeniul public.
Atenție la suprafață! Limita de 150 mp nu înseamnă suprafață utilă.
De exemplu, o casă cu 90 mp construiți la parter și 90 mp la etaj are aproximativ 180 mp suprafață construită desfășurată, dacă acestea sunt suprafețele construite ale fiecărui nivel. Prin urmare, depășește limita categoriei permanente.
Pentru cine contează termenul de 25 august 2027
Până la 25 august 2027, articolul 301 permite solicitarea regularizării și pentru alte categorii de construcții decât cele menționate anterior.
Poate fi vorba despre case mai mari de 150 mp, clădiri cu alte destinații sau construcții care depășesc limitele categoriilor eligibile permanent.
De exemplu, o casă de 200 mp poate fi analizată în cadrul procedurii tranzitorii, dacă îndeplinește condițiile legale. Nu înseamnă însă că autorizația este garantată.
După 25 august 2027, posibilitatea excepțională încetează. Pentru construcțiile care nu se încadrează în categoriile permanente, legea prevede aplicarea procedurilor de desființare.
Asta nu înseamnă că toate clădirile neautorizate vor fi demolate automat pe 26 august 2027. În funcție de situația juridică, procedura poate presupune măsuri administrative sau intervenția instanței de judecată.
Cât costă intrarea în legalitate a unei construcții
Costurile sunt formate din două componente distincte: taxele și cotele prevăzute de lege, respectiv documentațiile și expertizele tehnice.
Pentru clădirile rezidențiale, taxa obișnuită de autorizare se calculează, ca regulă generală, prin aplicarea cotei de 0,5% la valoarea lucrărilor stabilită potrivit regulilor fiscale.
În cazul construcțiilor admise suplimentar prin procedura tranzitorie de la art. 301 alin. (7), unele taxe și cote sunt majorate de zece ori.
Exemple de calcul pentru taxa de autorizare
| Valoarea lucrărilor | Taxa obișnuită, 0,5% | Taxa înzecită, când se aplică |
|---|---|---|
| 20.000 lei | 100 lei | 1.000 lei |
| 50.000 lei | 250 lei | 2.500 lei |
| 100.000 lei | 500 lei | 5.000 lei |
| 200.000 lei | 1.000 lei | 10.000 lei |
Aceste exemple ilustrează calculul taxei de autorizare, nu costul total al regularizării. Valoarea lucrărilor utilizată fiscal trebuie determinată conform regulilor aplicabile.
În procedura tranzitorie sunt majorate de zece ori și taxa pentru certificatul de urbanism, precum și cotele aferente controlului de stat în domeniul construcțiilor.
La acestea se pot adăuga onorariile arhitectului, expertizele tehnice, documentațiile cadastrale, avizele și eventualele lucrări de conformare.
Pentru o construcție mare, costul total poate fi considerabil, dar nu există o sumă fixă valabilă pentru toate imobilele.
Când se dublează impozitul pe clădire
Aceasta este o măsură diferită de taxele de regularizare și nu începe automat la 25 august 2027.
Articolul 301 alin. (11) prevede majorarea cu 100% a impozitului pentru clădirile executate fără respectarea procedurilor de autorizare și care nu fuseseră regularizate la intrarea în vigoare a Codului, în condițiile articolului.
Majorarea se aplică de la data constatării situației de către autoritatea locală competentă, până la regularizarea construcției sau desființarea lucrărilor neautorizate.
De exemplu, un impozit anual obișnuit de 500 lei ar ajunge la echivalentul a 1.000 lei pentru un an întreg de aplicare a majorării.
Acesta este un exemplu de calcul, nu o decizie fiscală pentru un imobil concret.
În cazul unui balcon închis sau al unei extinderi, trebuie stabilit modul în care se aplică prevederea la clădirea respectivă. Nu se poate afirma că orice balcon închis atrage automat dublarea impozitului întregului apartament.
Important: plata impozitului, inclusiv a celui majorat, nu legalizează construcția.
Ai cumpărat o casă sau un apartament deja modificat?
Poți cumpăra o locuință intabulată, cu documente notariale în regulă, și să descoperi ulterior că fostul proprietar a executat modificări fără autorizație.
Poate fi o mansardă amenajată, o terasă închisă, o extindere a casei sau un perete eliminat pentru a uni două camere.
Faptul că imobilul a fost vândut legal nu demonstrează că toate aceste modificări au fost autorizate.
Pe de altă parte, noul proprietar nu devine automat autorul contravenției comise de persoana care a executat lucrările.
Cum verifici dacă modificările au autorizație
Începe cu planurile cadastrale și documentele primite la cumpărare. Compară suprafețele și configurația din acte cu situația existentă.
Apoi poți solicita la compartimentul Urbanism al primăriei informații despre autorizația inițială și eventualele autorizații pentru modificări ulterioare.
Lipsa autorizației din dosarul primit de la vânzător nu dovedește că documentul nu a existat. Acesta poate fi păstrat în arhiva autorității emitente.
Un arhitect poate identifica diferențele și poate stabili dacă lucrările respective necesitau autorizare.
Dacă au fost realizate intervenții neautorizate, trebuie verificat și cine poate solicita regularizarea în situația concretă. Articolul 301 folosește noțiunea de „titular al lucrării”, iar procedura pentru un imobil transmis ulterior altui proprietar necesită clarificare juridică.
Dar dacă lucrările au fost făcute acum 20 de ani?
Vechimea poate influența situația juridică, însă prescripția unei eventuale sancțiuni nu reprezintă, prin ea însăși, autorizație de construire.
Există și dispoziții speciale privind înscrierea în cartea funciară a construcțiilor realizate înainte de 1 august 2001.
Prin urmare, trebuie verificate data lucrărilor, documentele existente, regimul juridic aplicabil și eventualele proceduri deja finalizate.
Dacă fostul proprietar a ascuns o problemă importantă, pot exista și remedii contractuale, în funcție de actele de vânzare și de circumstanțele concrete.
Ce acte și expertize pot fi necesare
Pentru emiterea autorizației de regularizare, respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea construcțiilor este verificată prin expertize tehnice întocmite de specialiști atestați pentru domeniile aplicabile.
Autoritatea poate solicita documente privind imobilul, documentații tehnice, verificări urbanistice și, după caz, efectuarea unor lucrări de aducere la conformitate.
Modelele formularelor utilizate pentru autorizare, inclusiv regularizare, au fost aprobate prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 711 din 26 august 2026.
Acest ordin aprobă formularele, nu reprezintă un tarif general pentru procedură.
Ce faci concret dacă ai o construcție fără autorizație
Înainte de orice cheltuială importantă, identifică exact lucrarea: închidere de balcon, extindere, mansardare, anexă sau modificare interioară.
Verifică apoi dacă exista o autorizație și dacă intervenția necesita într-adevăr autorizare. Nu orice lucrare de renovare este supusă aceleiași proceduri.
Stabilește dacă imobilul se încadrează în categoriile eligibile permanent sau dacă termenul de 25 august 2027 este relevant pentru situația lui.
Solicită o evaluare preliminară a documentelor și a costurilor înainte de a contracta întregul proiect.
Dacă sunt necesare intervenții pentru conformare, costul acestora trebuie analizat separat de taxele administrative.
Ce trebuie reținut
Noul Cod al urbanismului oferă posibilitatea regularizării anumitor construcții, dar nu reprezintă o amnistie generală.
Pentru balcoanele închise fără extindere pe domeniul public, casele și anexele care îndeplinesc condițiile legale, regularizarea poate fi solicitată și după august 2027.
Pentru alte categorii de construcții, termenul tranzitoriu poate fi decisiv, iar taxele pot fi mult mai mari.
Impozitul majorat cu 100% este o măsură separată, aplicabilă în condițiile legii, de la constatarea situației de către autoritatea competentă.
Iar pentru cei care au cumpărat locuințe deja modificate, primul pas este verificarea documentelor și a istoricului clădirii. O diferență între planuri și realitate trebuie lămurită, nu presupusă automat ilegală.
Surse și legislație
- Legea nr. 169/2026 – Camera Deputaților
- Articolul 301 – Autorizația de regularizare, reproducere informativă
- Primăria Bacău – Informare privind regularizarea construcțiilor
- Ordinul MDLPA nr. 975/2026 – Formulare pentru autorizare
- Codul fiscal – Portal Legislativ
