Cum să construiești o casă – alegerea terenului

Acest articol este primul din seria de articole Cum să construiești o casă, iar această serie va trata în detaliu toate aspectele de care este bine să ținem cont înainte să ne apucăm de un proiect de construcții. Vom începe cu alegerea terenului si vom continua cu următorul pas. Nu toți pașii sunt obligatorii. În funcție de alegerile tale, de nivelul de calitate pe care îl urmărești și de buget, vei putea să alegi să eviți anumite părți. Voi specifica când aceste părți sunt opționale.

Pe ce fel de teren se poate construi?

Terenurile pe care se pot construi case, sunt terenuri intravilane. Atenție la achiziția terenurilor extravilane, pentru motivul că nu se poate construi pe ele. Există o procedură de transformare a terenului extravilan, în teren construibil. Procedura de scoatere a terenului din circuitul agricol, nu înseamnă că terenul a fost transformat într-unul intravilan. Din momentul în care începeți procedura de scoatere a terenului din circuitul agricol și până în momentul în care reușiți să îl faceți intravilan, pot trece ani buni, iar costurile sunt colosale. Este recomandat să evitați acest lucru dacă aveți un buget limitat pentru construcția casei. Pentru a se putea construi pe un teren intravilan, acesta trebuie să aibă minim 150 de metri pătrați și minim 8 metri lățime.

Să presupunem ca s-a achiziționat un teren intravilan sau că ai decis să treci un teren din extravilan în intravilan, iar procedura a fost un succes. Sunt unele limitări pe care le are terenul din punct de vedere tehnic. Pentru a vedea aceste limitări, avem nevoie de un studiu geotehnic. Acest studiu este făcut de un inginer sau de o firmă specializată în astfel de servicii. Studiul geotehnic presupune forarea unor găuri în anumite zone alea terenului și reținerea unor mostre de pământ. Aceste mostre se duc la un laborator, iar în baza raportului de laborator se emite un document. Documentul cuprinde informații despre adâncimea pânzei freatice, tipul de sol, capacitatea solului de a susține încărcări, etc.

Cât de înalt pot să construiesc?

Înainte să faci planuri exacte pentru casa la care ai visat, este bine să vezi dacă chiar poți să construiești așa cum vrei tu. Documentațiile de urbanism vor specifica acest lucru și este bine să cunoști aceste detalii, preferabil înainte de a cumpăra terenul. Regimul de înălțime stabilește numărul de etaje, dar și înălțimea efectivă a construcției. Această valoare este exprimată în metri. Uneori, deși ni se permite să construim un imobil de P+3, parter plus trei etaje, este nevoie să reducem ultimul etaj, față de aliniamentul străzii. Adică ultimul etaj sau ultimele două etaje vor avea o suprafață mai redusă comparativ cu suprafața amprentei la pământ.

În imaginea de mai sus, avem o stradă din Barcelona. Cred că această imagine mă va ajuta cel bine să vă explic ce înseamnă etaj retras. Puteți observa pe partea dreaptă și cea stângă, că mai toate clădirile sunt oarecum în trepte. Primul etaj retras va fi mai puțin retras decât următorul și tot așa. Se urmărește atingerea unui unghi. Probabil că vă întrebați de ce se face acest lucru, iar răspunsul are legătura cu lumina care intră între clădiri și pe trotuarul pietonal. Din această explicație, vreau să rămâneți cu faptul că dacă doriți să construiți o casă multietajată în oraș, probabil că se va impune acest lucru. E bine să țineți cont de el. În zonele rurale nu văd situație în care trebuie să vă confruntați cu așa ceva.

Spațiul între construcție și limitele de proprietate

Sunt unele aspecte care țin de amplasarea construcției pe parcela achiziționată, iar aceste limitări își au rostul lor. În primul rând aș vrea să punctez că aceste limitări sunt specificate în Codul Civil. Să începem cu limitările laterale. Locurile sunt de regulă pătrate sau dreptunghiulare. Dacă terenul este foarte mare, atunci probabil că limitele de proprietate nu fac subiectul unui argument prea puternic. În situația în care terenul este mic sau foarte îngust, este nevoie să avem grija la aceste limitări. Pentru o casă detașată, este nevoie de o retragere de minim 3 metri pe cel puțin una din limitele laterale ale proprietății. În partea cealaltă a terenului avem obligația să lăsăm o distanța dacă nu avem perete de calcan. Este nevoie de o retragere de minim 60 de cm dacă pe peretele lateral al clădirii nu se află nici o fereastră.

În situația în care pe acest perete lateral avem ferestre, lațimea minimă între limita de proprietate și perete este de 1,9 metri. Totodată, este nevoie de o retragere de minim 5 metri față de limita de proprietate din spate. Aș vrea să vă spun că, de obicei, nu este nevoie de o retragere față de aliniament, adică față de limita dintre stradă sau proprietate. Dar vă recomand să lăsați minim 5 metri între aliniament și peretele casei, acolo unde este posibil. În viitorul apropiat sau îndepartat, primăria o să dorească să lărgească drumul cu încă o bandă pe sens. E bine să vă pregătigi pentru evenimente de genul ăsta pentru a nu vă trezi cu o curte prea mică în fața casei sau cu trotuarul public, lipit de peretele casei. În unele zone, această distanța față de aliniament este de 4 metri, iar în altele distanța minimă este de 5 metri. Eu v-am spus de 5 metri pentru că este mai sigur, dar și pentru simetria cu fața din spate.

Cât pot utiliza din teren?

Aici vreau să atrag atenția aspra unor termeni specifici terenurilor de construcții, și anume doi dintre ei. Primul termen este POT-ul. Acest acronim vine de la Procentul de Ocupare a Terenului, și înseamnă cât din terenul tău poate fi maxim ocupat de constructii. Acest lucru poate înseamna casă, garaj, anexe, sau orice fel de constructie. POT-ul face referire la amprenta cladirilor pe teren. Procentul de ocupare a terenului este exprimat procentual, adica POT = 20%, de exemplu. În concluzie, un procent de 20% înseamna că se poate ocupa maxim 20% cu clădiri. Nu ești obligat dacă dorești să construiești o casă cu o amprentă de exact 20%. De exemplu, poate dorești să ocupi doar 10% din suprafața terenului, iar restul de 10% să îl lași în rezervă pentru clădiri viitoare. În timp, acest pot se mai schimbă, adică își modifică valoarea.

Al doilea termen este acela de CUT, iar acest acronim înseamnă Coeficientul de Utilizare a Terenului. Pentru a explica acest termen, am să lucrez pe un exemplu. Să spunem că am achiziționat un teren de 300 mp. Terenul tău are un POT de 40% și CUT-ul de 0,6. Aceasta este forma de exprimare a CUT-ului. Acest lucru va însemna că ai posibilitatea de a construi o casă cu amprenta de 120 de metri pătrați și cu suprafața desfășurată de 180 de metri pătrați. Cel mai probabil, în acest exemple, terenul ar avea un regim de înălțime de P+1, P+M sau D+P. Acest lucru înseamnă Parter + Etaj, Parter + Mansardă sau Demisol + Parter.